Какие расходы несет покупатель и продавец при покупке, продаже квартиры

Мошеннические схемы

Вторичный рынок недвижимости – привлекательный плацдарм для разворачивания мошеннических действий. Мошенники могут пользоваться перечисленными выше методами, кроме этого в их арсенале имеются также более грубые и циничные способы обмана доверчивых граждан. Ряд схем является наиболее распространённым.

Поддельные бумаги

Один из членов группировки арендует жильё по устному договору или по поддельным документам. Подставная фирма приводит покупателей на просмотры.

Снижая стоимость жилья до невероятных размеров, заключают приблизительно в равные промежутки времени ПДКП, и взимают авансовые платежи. До времени, назначенного для заключения купчей, прекращает свою деятельность.

Более ловкие представители даже заключают основной договор гражданско-правовой сделки. В этом случае их задача – исчезнуть из поля зрения покупателя по дороге в регистрационную палату.

Только прибыв в Росреестр, обманутый покупатель осознаёт обстоятельства дела.

Подмена объекта

Нередки случаи, когда на этапе заключения договора, подменяется его экземпляр. По виду документ ничем не отличается, но после того как покупатель убедился в его содержании, на подпись подаётся другой, предметом которого выступает сделка с недвижимостью с иной стоимостью, иными кадастровыми и техническими характеристиками. Иногда вместо столичной квартиры граждане приобретали домик в российской глубинке. Также часто используется подстановка в договор другого объекта.

Например, изменив номер квартиры, мошенник может внести вместо шикарной трёхкомнатной квартиры, разбитую однушку. Или – изменив номер дома на одну цифру, предоставит жильё совсем в другом районе, в здании другого качества. Такие договоры бывает оспорить невозможно. В особенности после развала подставной фирмы.

ВНИМАНИЕ: Особенно часто жертвами мошенников становятся престарелые одинокие граждане, или лица, страдающие алкоголизмом. Отобранная преступниками квартира пускается в незаконный оборот.

Занижение стоимости в договоре

Иногда преступники уговаривают доверчивого покупателя, с которым заведомо вступили в доброжелательные отношения, занизить стоимость объекта. По преимуществу они руководствуются стремлением снижения налоговой ставки.

На основании любой удобной причины они расторгают сделку, возвращая сумму, указанную в договоре. Остаток, полученный по сделке, становится незаконной наживой. Покупатель остаётся в двусмысленном положении. Ему приходится остаться в убытке или доказывать свою причастность к налоговому преступлению, на которое он покушался.

Как избежать влияния мошенников?

Преступники не позволят обращения к компетентным специалистам, так как этим разрушат свою преступную схему. Однако покупателю следует настоять на том, чтобы специалист представительствовал в его интересах. Зачастую мошенники прибегают к посредничеству сообщников, которые могут представляться и юристами, и страховщиками.

Способ приобретения жилого помещения в пользование

Перед покупкой необходимо знать, каким образом квартира оказалась в собственности у продавца. Документ-основание на право собственности может показать, каких рисков ожидать после покупки, которые могут заключаться в оспаривании сделки или признании ее ничтожной.

Поэтому рекомендуется обратить внимание на дату получения свидетельства на право собственности квартиры у продавца: если оно выдано более трех лет назад, риски минимальные, поскольку 3 года являются сроком исковой давности. Если жилье приобретено в собственность менее 3 лет назад, возможны претензии со стороны третьих лиц, имеющих право на приобретаемую квартиру, или прочие вопросы

Существуют следующие способы приобретения жилья в собственность:

Приватизация.Документом-основанием является договор передачи имущества муниципальным органом тем людям, которые были прописаны на жилплощади на дату передачи. Если количество человек и их имена совпадают с теми лицами, которые указаны в Свидетельстве на право собственности, тогда документы в порядке. Если кого-то не хватает, необходимо наличие нотариально заверенного письменного отказа этого члена семьи от приватизации.

Покупка на первичном рынке.Этот способ считается низкорисковым, поскольку до продавца ею никто не владел, а если Свидетельство на собственность зарегистрировано в Росреестре, значит, предыдущая сделка была чистая. Для подтверждения этого способа приобретения жилья собственник должен предоставить один из документов: Договор долевого участия, Инвестиционный договор или Договор уступки прав требования.

Приобретение недвижимости на вторичном рынке.Этот способ осуществляется по Договору купли-продажи у физического или юридического лица (Застройщика), а также по Договору мены. Рисковым случаем признается первый вариант, поскольку существует возможность нарушения прав предыдущих собственников.

Приобретение недвижимости в кооперативе.Этот способ характерен для участников ЖСК и ЖНК, подтверждающими документами служат: справка о выплате пая, Договор уступки прав требования или купли-продажи.

Получение недвижимости по наследству.Наследование может быть совершено двумя способами: по закону или по завещанию. Это самый непредсказуемый способ приобретения квартиры, поскольку в любой момент может заявить о своих правах один из «забытых» наследников

Документом-основанием является Свидетельство о праве на наследство, в котором указывается один из путей наследования.

ВАЖНО! При наличии родственников у предыдущих владельцев жилья, которые могут претендовать на собственность, но не вписаны в завещание, необходимо проверить, имеется ли их письменный отказ от наследства.

Приобретение имущества в дар.Документом-основанием при этом является Договор дарения, заверенный нотариально. Чтобы снизить свои риски, необходимо удостовериться, что с момента составления договора прошло более 3 лет.

Приобретение на основании соглашения о разделе имущества между родственниками или супругами или на основании судебного решения.Как правило, подобные способы приобретения собственности являются низкорисковыми.

Приобретение по ипотечному договору.Юридически такие сделки считаются чистыми, поскольку банк тщательно проверяет квартиру перед тем, как взять ее в залог

Документом-основанием при этом является Свидетельство на право собственности, Договор купли-продажи или уступки права требования.

Получение права собственности по договору пожизненного содержания с иждивением.В этом случае, должно иметься письменное согласие Получателя ренты на сделки с недвижимостью.

Основная документация

После того, как объект покупки выбран, следующим этапом становится заключение предварительного договора купли-продажи и внесение предоплаты в знак того, что квартира не будет продана другому лицу, пока происходит процесс купли-продажи и оформление всех документов. В этот период необходимо тщательно проверить правоустанавливающие документы собственника на квартиру и его личности.

Существует базовый состав документов, необходимых для проверки личности продавца и жилой площади, а также дополнительные документы, которые могут понадобиться исходя из конкретных ситуаций, возникающих во время проверки юридической чистоты сделки. У продавца вторичной жилплощади должны иметься основные правоподтверждающие документы:

• Документ, удостоверяющий личность или доверенность от собственника, если его интересы представляет другое лицо.
• До июля 2016 года одним из основных документов, подтверждающих право собственности на квартиру, было свидетельство о регистрации права, зарегистрированное в Росреестре (в соответствии со ст. 131 ГК РФ). С июля 2016 года таким документом является выписка из ЕГРН.

  Образец выписки из ЕГРН можно посмотреть на фото:

• Правоустанавливающие документы, подтверждающие основание для перехода недвижимости в собственность продавца: договор купли-продажи, наследования, приватизации, дарения.
• Выписка из Домовой книги, в которой содержится информация о прописанных в квартире жильцах.

  Образец выписки из домовой книги можно посмотреть на фото:

Этот перечень документов позволяет получить основные сведения о собственнике приобретаемого жилья, а также сможет понадобиться на этапе регистрации квартиры в Росреестре. Обычно базового пакета документов бывает недостаточно, чтобы убедиться в абсолютной чистоте квартиры с юридической точки зрения. Поэтому, необходимо запросить у продавца дополнительные документы.

ВАЖНО! Все документы, как базовые, так и дополнительные, должны быть представлены в оригинале.

О том, какие документы могут потребоваться от продавца и покупателя для совершения сделки купли-продажи жилья на вторичном рынке, мы рассказываем в отдельном материале.

Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень

В общем случае при оформлении купли-продажи жилья оно состоит для продавца из следующих шагов:

• Конечно же — паспорт.
• Согласие на сделку от супруга, если таковой имеется.
• При покупке по ипотеке — справки о ваших доходах, о вкладах, а также об имуществе, которое может служить залогом и т.п.. У разных банков требования могут быть различными, поэтому спросите у вашего агента или сотрудника банковской организации, с которым вы работаете.
• Договор купли-продажи, в котором будут прописаны все условия сделки.

Только после получения актуальных документов можно будет приступать к собственно оформлению договора купли-продажи.

Но в некоторых случаях могут быть особенности… Покупка жилья в новом доме, в ипотеку, или же на вторичном рынке — это разные ситуации!

Новостройка

При покупке квартиры в новостройке сделка может быть оформлена как инвествклад, участие в долевом строительстве (ДДУ), вступление в товарищество, паевой взнос, переуступка прав требования.

В любом из перечисленных случаев сначала подписывают предварительный договор купли-продажи, а до этого необходимо проверить пакет документов застройщика (постановление и разрешение властей на строительство, свидетельство на земельный участок (аренда/собственность), инвестиционный контракт, договор о привлечении средств).

В следующей статье можно узнать больше: покупка квартиры в новостройке: пошаговая инстркуция, документы, и проверка застройщика. ⇐

Вторичное жилье

Именно на вторичном рынке выше риски оспаривания покупки со стороны третьих лиц.

Основаниями для такого оспариваничя могут быть как конфликты между прошлыми наследниками жилья, бывшими супругами, недеесособность бывшего хозяина, появление прописанных лиц (из мест лишения свободы или безвестно отсутствующих), прописка/выписка несовершеннолетних без разрешения органов опеки. Чтобы минимизировать такие риски, кроме правоустанавливающих и правоподтверждающих документов продающей стороны проверяют отсутствие притязаний третьих лиц, путем получения (согласно ст. 62 ФЗ-218):

• Выписок из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных лиц;
• Выписки из ЕГРН (непосредственно перед сделкой, чтобы такая выписка не устарела).

При покупке от застройщика

При покупке строящегося объекта у застройщика часто используется схема векселя, когда покупатель покупает у застройщика вексель (ценную бумагу), а впоследствии обменивает ее на новую квартиру. При такой схеме заключают два договора: договор купли-продажи векселя, и предварительный договор.

Покупателю перед сделкой рекомендуется внимательно проверить наличие всей документации у застройщика (как при покупке новостройки).

При покупке на материнский капитал

На средства маткапитала в РФ можно приобрести квартиру, комнату, дом, то есть отдельный объект жилой недвижимости. Конкретный список документов на покупку о из объектов, приведен в Постановлении Правительства РФ №862 от 12.12.2007 года «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».

Подтверждением права на использование денег из материнского капитала на улучшение жилищных условий является именной сертификат. Ссылка на него обязательно должна быть в договоре купли-продажи.

Разумеется, для такой сделки должно быть достигнуто согласие продавца, поскольку средства будут перечисляться ему из Пенсионного фонда (ПФР РФ), в безналичном порядке (на указанный продавцом счет). К тому же между подписанием договора и поступлением денег может пройти до двух месяцев. Часть средств за недвижимость оплачивается средствами покупателя.

Читаем еще: материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке: законы, банки, документы.

Если покупаем на ребенка

Покупка жилой недвижимости на несовершеннолетнего ребенка возможна, причем до 14 лет совершается без его участия (за ребенка действуют его законные представители (родители/опекуны/попечители), а с 14 лет он вправе сам подписывать документы (в присутствии законных представителей). Купить можно как жилое помещение целиком, так и оформить долю в нем на ребенка.

При покупке в ипотеку

Если покупатель с ипотекой, продавец предоставляет комплект документов для продажи с учетом требований конкретного банка. В этом случае юридическую чистоту недвижимости проверит еще и банк.

Чаще всего к стандартному набору документов потребуется приложить акт оценки стоимости жилья, предварительный договор купли-продажи.

Общение с собственником

У владельца помещения сразу же следует проверить паспорт с пропиской и идентифицировать его персональные данные со сведениями, указанными в основной документации. Они не должны различаться. Если фамилия не совпадает – нужно затребовать свидетельство о браке, которое подтверждает смену фамилии.

Если изменились другие данные, их также нужно восстановить, просмотрев соответствующие свидетельства, акты или справки. Если квартира в долевом пользовании – та же процедура распространяется на всех граждан, выступающих со стороны продавца. Или – основной продавец предъявляет свой паспорт и доверенности от сособственников. Эта документация проверяется при первом знакомстве с продавцом.

Взамен требуется представить свой паспорт, чтобы у потенциального контрагента так же не осталось сомнений в добросовестности намерений покупателя. Впоследствии, для оформления сделки продавцу нужно предъявить все паспорта членов семьи или свидетельства о рождении детей, которым не исполнилось 14 лет. В паспорте собственника нужно проверить штамп о заключении брака.

Если он женат, то на основании статьи 35 СК РФ недвижимость может являться совместно нажитой. В этом случае должно прилагаться разрешение на сделку от супруга

ВАЖНО: Наличие брачного контракта может отменять действие статьи 35 СК РФ, вступлением в силу статьи 40 СК РФ. Важную роль играет выписка из Единого государственного реестра правообладателей (ЕГРП)

В ней указывается собственник объекта недвижимости, что даёт возможность полностью удостовериться в надёжности контрагента. Кроме этого в выписке содержатся сведения о предшествующих правообладателях. На этом основании можно выявить белые пятна в титуле квартиры, определить частоту продаж.

Если квартира в короткие сроки переходила от одного хозяина к другому, можно усомниться в том, что для сделки выбран достойный вариант (о том, чем опасна покупка квартиры, находящейся менее 3 лет в собственности, читайте здесь). Выписка должна быть получена продавцом до начала поиска покупателя. Если он её не получал – нужно запросить её до начала сделки.

Далее, на фото Вы можете ознакомиться с образцом выписки из ЕГРП:

Как проверить продавца перед покупкой квартиры?

Среди пунктов полноценной проверки владельца недвижимости, которую вы хотите приобрести, можно выделить обязательные и дополнительные. Естественно, полная проверка потребует временных затрат, на которые пойдёт не каждый покупатель

В любом случае, важно проверить собственника недвижимости хотя бы по обязательным пунктам

Обязательная часть проверки продавца квартиры:

1. Проверка паспортных данных продавца квартиры

Действителен ли паспорт можно узнать, указав его серию и номер на сайте МВД России. Если паспортные данные менялись, необходимо получить справку о замене документа, даже если в новом документе стоит печать, уведомляющая о замене старого паспорта.

2. Проверка продавца квартиры на участие в судебных процессах

Данную информацию можно найти на портале ГАС «Правосудие». Также стоит проверить сайты судебных инстанций по месту регистрации продавца недвижимости. Если он участвовал в каких-либо судебных процессах, то необходимо внимательно их изучить. Может выясниться, что собственник имел судимость или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы.

3. Проверка продавца квартиры на участие в составе юридических лиц

Обратите внимание, что учредители бизнеса и генеральные директора компаний несут материальную ответственность по обязательствам юридического лица. Если у юридического лица есть проблемы — это значит, что они есть и у генерального директора, как у собственника бизнеса

С такими продавцами лучше быть настороже.

4. Проверка продавца квартиры через реестр банкротств

Информацию о финансовом положении продавца можно найти с помощью Единого федерального реестра информации о банкротстве. Здесь вам необходимо выяснить, не заведено ли в отношении владельца квартиры дело о банкротстве.

5. Запрос справок о психическом состоянии продавца квартиры

Не поленитесь попросить продавца квартиры предоставить вам справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что к данным учреждениям он отношения не имеет. Обычно, эту работу выполняют риелторы, но в случае самостоятельных действий — данная проверка исключительно за вами.

Дополнительная часть проверки продавца квартиры:

1. Запрос справки о материнском капитале

Стоит запросить справку подтверждающую, что материнский капитал не был задействован для покупки недвижимости. Справку о размере материнского капитала (или его оставшейся части) выдает Пенсионный фонд РФ. Это необходимо в той ситуации, если есть подозрение, что владелец мог использовать средства материнского капитала для покупки квартиры или оплаты процентов по ипотеке.

2. Запрос справки из бюро кредитных историй

Для выяснения, есть ли у продавца кредиты, в том числе непогашенные, следует попросить у продавца справку из бюро кредитных историй. С будущим банкротом связываться определенно не стоит.

3. Запрос справки о составе семьи

Документ предоставляет МФЦ или орган, ведущий паспортный учет

Особенно важно запрашивать данную справку, если вы приобретаете вторичную недвижимость, полученную собственником по наследству

4. Запрос справки об отсутствии зарегистрированного брака

Бывают такие случаи, когда продавец квартиры уверяет вас, что не женат/не замужем и даже заверяет это нотариально. Однако, во избежание рисков, лучше запросить соответствующее подтверждение в ЗАГСе.

5. Запрос справки об отсутствии судимости

Собственников крайне редко просят предоставить данный документ, но на всякий случай можно запросить.

ФОТО: RJA1988/pixabay.com

Как проверить собственника квартиры перед покупкой вторички

Подводные камни

Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.

Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.

Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.

Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.

Перед продажей дома рекомендуется провести профессиональную оценку недвижимости и привести в порядок документы на имущество, завершить регистрацию прав на участок и на дом.

При совершении сделки следует произвести тщательную проверку документов, целесообразным будет обращение к юристам. Однако, не стоит забывать, что 100% гарантию на юридическую чистоту сделки не могут дать и профессионалы, поэтому для покупателя нелишним будет обращение в страховую компанию.

Самым надежным способом передачи денежных средств является помещение денег в банковскую ячейку: во-первых, при передаче денег присутствуют свидетели, во-вторых, банк обеспечивает надежное хранение средств, в-третьих, банк дает дополнительные возможности для пересчета и проверки подлинности банкнот. Акт-прием передачи подписывается только после завершения расчетов.

Завершающим этапом станет регистрация договора и перехода прав на недвижимость.

Как и где оформить покупку дома? Смотрите видеоролик.

Необходимые документы

Для продавца

Продавец должен предоставить следующие документы:

• Документы, которые подтвердят личность каждого собственника квартиры (паспорт).
• В случае наличия, свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение.
• Документ, на основании которого можно подтвердить права продающего на квартиру. Подобным документом может, является договор дарения или покупки-продажи, а также документы о приватизации, решение суда, свидетельство о вступлении прав на наследования недвижимости.
• В случае его утери восстановление можно осуществить в Регистрационной палате или в БТИ (для договоров о приватизации).
• Договор купли-продажи жилплощади. Рекомендуем вам оформлять договор только у юриста, который поможет с правильным составлением, а также сможет учесть все нюансы сделки и интересы участников. Сам документ подписывается в Регистрационной палате при присутствии регистратора сделка.
• Справка о составе семьи или выписка из домовой книжки, где указываются лица, прописанные в квартире или их отсутствие.
• В случае если одним из владельцев квартиры является ребенок нужно разрешение органов опеки и попечительства.

Для получения последнего документа нужно, чтобы оба родителя (за исключением тех случаев, когда кто-то из родителей лишен родительских прав) или же опекуны пришли в органы опеки и попечительства и представили нужные документы.

Перечень документов: выписка из домовой книжки, свидетельство о праве собственности на недвижимость, техпаспорта продаваемого жилого помещения, документ удостоверяющий личность ребенка (паспорт или свидетельство о рождении), а также паспорта обоих родителей. Далее нужно написать заявление о продаже недвижимости и о покупке новой. В течение двух недель органы опеки проанализируют ситуацию и вынесут свое решение.

Если жилое помещение было приобретено в браке, то для его продажи требуется согласие супруга на продажу, которое заверит нотариус. Даже в тех случаях, если супруги уже разведены. В случаях если квартира была получена в качестве подарка или наследства или же был подписан брачный договор – согласие не требуется. Если же один из супругов умер – требуется свидетельство о смерти.

Для покупателя

Покупатель должен предоставить такие документы:

1. Договор покупки-продажи жилого помещения. Покупатель должен удостовериться, что все данные указанные в договоре — отвечают действительности и что в самом договоре ошибок нет. Договор должен обязательно иметь следующие данные: информация об однозначном установлении имущества (адрес, расположение, площадь и т.д.), цена покупаемой-продаваемой недвижимости, о собственниках квартиры, а также об их выписке из продаваемой жилплощади.
2. Документ, который удостоверит личность покупателя — паспорт.
3. Если покупка производиться женатой парой в равных долях, то нужно предоставить свидетельство о браке.

В случае если жилое помещение покупается в единоличную собственность, то нужно предоставить заверенное нотариусом согласие супруга на заключение договора.

Если покупка квартиры происходит на средства, полученные от кредита: ипотека, субсидия, материнский капитал и другое, то нужно представить дополнительные документы:

1. Кредитный договор (ипотеки или другой).
2. Закладная.
3. Справки из двух медучреждений: наркологического и психоневрологического, которые подтвердят, что продавец не состоит на учете в этих учреждениях.
4. Другие документы, если их затребует банк.

Как оформить получение денег

Продавец должен знать не только, как правильно получить деньги, но и как правильно оформить факт получения средств от покупателя.

Если вы продаете квартиру по ипотеке

В случае возмездной передачи права собственности на квартиру, которая находится в ипотеке, стороны могут использовать два варианта перечисления денежных средств:

1. Кредитная организация перечисляет денежные средства покупатель, который после этого обязуется перечислить средства продавцу;
2. Банковская организация, после заключения соглашения с покупателем об ипотечном кредитовании, осуществляет самостоятельное перечисление средств на открытый счет продавца.

Как правило, используется второй вариант. В этом случае продавец полностью безопасен от действия мошенников.

Расписка в получении денежных средств по договору, акт

Расписка один из распространенных документов, которые составляются при получении денежных средств.

Расписка в получении денежных средств составляется продавцом в письменном виде. Документ должен соответствовать определенным требованиям, которые к нему предъявляются.

В первую очередь это касается содержания.

В документе необходимо написать:

• Персональные денные лица, которое получило денежные средства, а также данные лица от кого получены деньги. Сведения должны быть указаны в соответствии с документами, подтверждающими личность обеих сторон.
• Далее указывается сумма средств, которая передана. Указывается как прописью, так и цифрами. Важный момент заключается в том, что продавец должен указать в связи, с чем от покупателя поступили денежные средства.

На сегодняшний день, на законодательном уровне не установлен бланк расписки. В связи с этим стороны вольны самостоятельно составить документ или скачать образец из Интернета.

Посмотреть образец расписки можно ниже.

Документом, который схож с распиской, является акт о получении средств. В нем должны быть указаны:

• Данные о соглашении купле – продаже, на основании которого передаются средства;
• Сведения о сторонах;
• Сведения о том, что средства переданы, их размер;
• Сведения о том, что продавец не имеет претензий в к покупателю.

Предпродажная подготовка квартиры

Чтобы быстрей продать квартиру подготовьте квартиру и не только ее. Часто, потенциальные покупатели настраиваются на покупку с подъезда. Если в подъезде везде мусор, исписаны стены и неприятный запах — вероятнее всего покупатели не будут покупать квартиру.
Также уберите в квартире большую часть вещей. Покупатели платят за квадратные метры, а уже наполнять их будут по своему усмотрению. Сделайте генеральную уборку — очистите стены от пятен и грязи, отмойте окна. Квартира должна выглядит обезличенной в конце.
Еще стоит сделать косметический ремонт. Подтяните балконные двери, покрасьте стены или поклейте одноцветные обои. Менять пол, ремонтировать батареи — лучше не стоит. Это не повысит особенно цену, а вы потратите деньги и нервы. Самое главное: выровнять стены и пол, проверьте не текут ли трубы и краны, а на стенах и потолке не должно быть подтеков.

Сверху — шанс продать квартиру причем на первом этаже маловероятен. Лучше подготовить квартиру как на картинке ниже